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东营市住宅专项维修资金使用实施细则
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第一章      总  则


    第一条  为加强住宅专项维修资金使用管理,维护业主合法权益,保障住宅共用部位、共用设施设备的正常使用,根据《山东省住宅专项维修资金管理办法》、《东营市住宅专项维修资金管理办法》等有关规定,制定本细则。

  第二条  凡本市行政区域内按照有关规定收取的住宅专项维修资金的使用均适用本办法。

  第三条  市住房城乡建设主管部门负责全市住宅专项维修资金使用的指导监督工作。

  东营区住房城乡建设主管部门负责中心城规划区(东营经济技术开发区除外)住宅专项维修资金使用审核、划拔和管理工作。

  其他县(区)住房城乡建设主管部门负责本行政区域内的住宅专项维修资金使用的监督管理工作。

  街道办事处、社区居委会协助做好住宅专项维修资金使用审核工作。


    第四条  住宅专项维修资金的使用应当坚持业主集体决策、专款专用、核算到户、政府监督的原则,量入为出,合理使用。

  第五条  业主应当增强住宅共用部位、共用设施设备维修、养护责任意识物业服务企业应当按照物业管理服务合同的约定,加强对住宅共用部位、共用设施设备的日常维修、养护和管理,最大限度延长物业使用寿命。

共用部位、共用设施设备因专业经营单位施工造成损坏或者属于人为损坏的,应当及时恢复原状,其维修费用由责任人承担。


第二章     使用范围


    第六条  住宅专项维修资金使用专项用于住宅共用部位、共用设施、设备保修期满后的维修、更新、改造。

  第七条  房屋共用部位维修工程范围:

  (一)房屋主体结构部位,包括基础、墙体、柱、梁、楼板、屋顶等,因损坏影响住用安全,需要拆换加固的;

  (二)楼屋面因损坏影响正常使用,需要重做防水或者保温层的;

  (三)门厅、楼梯间、地下室及走廊通道等部位楼地面、内墙和顶棚面层脱落、门窗破损影响正常使用,需要修缮的;

  (四)外墙面层构造脱落、防水层损坏等影响正常使用,需要修缮的;

  (五)其他应当维修和更新、改造的项目。


    第八条  共用设施设备维修、更新改造工程范围:

  (一)物业管理区域内道路、绿地、路灯、沟渠、池、井等破损严重,影响安全和正常使用,需要整体或局部修复的;

  (二)公共排水管道、落水管、加压水泵等老化、损坏,需要更新改造的;

  (三)整体更新改造消防控制系统或者更换、维修主要部件,一次性费用超过原造价10%的工程;

  (四)整体更新电梯或者更换、维修主要部件,一次性费用超过电梯原造价10%的工程;

  (五)非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋因损坏,需要整体或局部修缮、更新的;

  (六)小区围墙或者大门因损坏影响安全和使用,需要整体修缮、更新的;

  (七)楼宇对讲、住户报警、周界报警、监视系统、电子巡更,音乐喷泉等系统维修及更换的;

  (八)其他应当维修和更新、改造的项目。

  第九条  供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专业经营单位按照有关规定,负责对物业管理区域内的相关管线和设施设备进行维修,并承担相关费用。专业经营单位与物业服务企业有约定的,从其约定。


第三章  使用程序


    第十条  住宅专项维修资金的使用,应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利为由不履行义务。


    第十一条  使用住宅专项维修资金,应当具备下列条件:

  (一)住宅专项维修资金足额交存,或者有部分住宅专项维修资金已交存,未交存的相关业主补交住宅专项维修资金或者书面承诺按照分摊额承担费用并落实资金;

  (二)需要维修的共用部位、共用设施设备保修期满,并且符合住宅专项维修资金使用范围。

专项维修资金账面余额不足首次应缴专项维修资金30%的,不得申请使用。


    第十二条  住宅专项维修资金的使用按照下列规定分摊:

  (一)单幢房屋整体共用部位、共用设施设备的维修,由单幢房屋的全体业主按照各自拥有房屋建筑面积比例共同分摊。

  (二)单幢房屋涉及一个单元的维修,由单元内的业主按照各自拥有的房屋建筑面积的比例共同分摊;涉及两个或者两个以上单元的维修,由单元内业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同分摊。

  (三)单幢房屋涉及外墙面的维修,由维修涉及范围房屋垂直各层业主按照各自拥有房屋建筑面积比例共同分摊;其中涉及房屋山墙外墙面的维修,由维修涉及范围水平楼层中的各业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同分摊。

  (四)相邻业主共有部位的维修,由相邻业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同分摊。

  (五)单幢房屋的屋面维修,由维修涉及范围垂直覆盖下各层业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同分摊。

对上人屋面仅为若干层使用,使用层的房屋所有人分担一半,其余一半由维修涉及范围垂直覆盖下层房屋所有人按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同分摊。

  (六)单幢房屋基础的维修,由单幢房屋全体业主按照各自拥有的房屋建筑面积的比例共同分摊。

  (七)住宅小区内共用设施设备的维修,由全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同分摊。


    第十三条物业服务企业提出住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造计划,经业主委员会同意后(未成立业主大会的,经所在地社区居委会同意),制定维修和更新、改造方案,并在物业管理区域显著公示不少于5天。


方案主要包括


(一)维修和更新、改造内容


(二)工程预算


(三)涉及户数及按户分摊费用


(四)住宅专项维修资金缴存余额


(五)维修和更新、改造组织方式


没有聘用物业服务企业的,由相关业主制定维修和更新、改造方案


住宅专项维修资金缴存余额应当由物业服务企业或者业主持业主委员会(社区居委会)证明到县区住房城乡建设主管部门查询,县区住房城乡建设主管部门应当出具住宅专项维修资金缴存余额明细证明。

  第十四  条维修和更新、改造方案应当由业主大会决定,并经专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上业主且占总人数三分之二以上的业主书面同意,并在物业管理区域显著位置进行公示


未达到法定数量业主同意的,需根据业主反馈意见修订方案,重新征求业主意见。


   第十五  条物业服务企业或者相关业主应当在维修项目开工7日前,持下列材料向物业所在地县区住房城乡建设主管部门提出住宅专项维修资金使用申请,办理维修和更新、改造方案备案


(一)住宅专项维修资金使用备案表


(二)维修和更新、改造方案


(三)相关业主或者业主大会书面确认证明


(四)维修和更新、改造方案公示证明


(五)工程预算书


(六)工程施工合同。

  第十六条  县区住房城乡建设主管部门自受理申请之日起3个工作日内(属紧急情况的1个工作日)完成备案,出具《住宅专项维修资金维修支用分摊明细》,向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知,专户管理银行按照工程预算资金30%的比例划转至维修单位。

  第十七条  在工程完成50%后,物业服务企业或者相关业主持项目进度表经业主委员会、社区居委会、街道办事处审核后,向县区住房城乡建设主管部门申请列支县区住房城乡建设主管部门按照工程预算资金40%的比例书面通知专户管理银行划拨资金,专户管理银行将住宅专项维修资金划转至维修单位。


    第十八条  工程竣工后,维修单位应当提供完整的竣工资料。物业服务企业或者相关业主应当组织有关业主、业主委员会、社区居委会、施工企业及工程监理单位对工程质量进行验收,并签署验收合格报告。

  第十九条  业主、业主委员会、物业服务企业应当委托具有专业资质的中介机构对工程决算进行审计,出具审计报告,并在物业管理区域内进行公示,公示期为7天


维修和更新、改造审计结算超过工程预算金额或者约定范围的,超出部分应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上业主同意,并在物业管理区域明显位置公示不少于5天。


    第二十条  物业服务企业或者相关业主应当按照决算费用填写《维修和更新、改造工程决算费用分摊清册》,并进行公示,公示期为5天。业主有疑义的,物业服务企业或者相关业主应当做好解释工作。


    第二十一条  物业服务企业或者相关业主持下列材料,并经业主委员会、社区居委会、街道办事处审核后,向县区住房城乡建设主管部门办理扣除合同约定质保金的剩余款项的核拨手续


(一)维修和更新、改造工程决算审计报告


(二)维修和更新、改造工程决算费用分摊清册及公示证明


(三)发票


(四)验收合格证明。

  第二十二条  物业服务企业或者相关业主可以采取公开招标或者邀请招标方式选择专业施工企业。

  第二十三条  物业服务企业或者相关业主应当与中标的施工企业签订工程施工合同。合同主要包括:承包方式、工程内容、工程范围、施工期限、工程造价、工程质量、结算方式、保修期限和法律责任等内容。


    第二十四条  住宅专项维修资金使用后,县区住房城乡建设主管部门应当将《住宅专项维修资金使用备案表》、业主大会或者相关业主书面确认证明、工程施工合同、维修、更新、改造工程费用决算审计证明、维修费用发票及验收合格证明按物业项目立卷存档备案


物业服务企业应当将维修、更新、改造方案、业主大会或者相关业主书面确认明细表复印件、工程施工合同、维修费用发票、验收合格文件及维修、更新、改造工程费用决算分摊凭证存根按物业项目立卷存档。

  第二十五条  发生下列危及房屋安全、电梯停运等紧修情况,需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的,由物业服务企业或者相关业主将经业主委员会、社区居委会核实的维修项目情况说明和维修方案,报县区住房城乡建设主管部门审核同意后组织维修。维修完成后,物业服务企业或者相关业主应当按照上述程序补办有关手续


(一)被房屋鉴定机构鉴定为危险房屋的


(二)屋面防水损坏、渗漏情况严重的


(三)电梯故障危及人身安全的


(四)楼体单侧外立面五分之一以上有脱落危险的


(五)楼地板、扶梯踏板断裂的


(六)消防系统出现功能障碍,消防管理部门要求对消防设施设备维修及更新、改造的


(七)其他属于危险性急修项目


发生危及房屋安全等紧急情况,物业服务企业或者相关业主未按规定实施维修、更新和改造的,县区住房城乡建设主管部门可以组织维修,维修费用从相关业主专项维修资金分户账中列支。


第四章  服务监督


    第二十六条  房屋主体结构因损坏影响居住安全的,经业主委员会或者相关业主申请,房屋安全鉴定机构对房屋主体结构进行安全鉴定,鉴定费用计入维修、更新、改造成本。


    第二十七条  相关业主、业主委员会可以委托物业服务企业聘请监理单位对维修和更新、改造工程实施质量监理,费用计入维修、更新、改造成本。

  第二十八条  相关业主、业主委员会、物业服务企业应当委托专业中介机构对工程造价进行审计,费用计入维修和更新、改造成本。


    第二十九条  在施工过程中,业主、房屋使用人及相邻人应当给予配合,不得阻挠正常施工。业主委员会应当做好解释、协调工作。


因工程施工不可避免造成业主房屋自用部位装修损坏的,应当修复或者给予合理赔偿,费用计入维修、更新改造成本。


    第三十条  在施工过程中,施工企业应当文明施工,减少噪音,防止污染。物业服务企业应当对工程的工期、质量进行监督,对违反施工操作规程及扰民行为及时制止。

  第三十一条  业主委员会应当对施工全过程进行监督。有疑义的,业主委员会应当及时向物业服务企业或者相关业主反映,确有问题的,物业服务企业或者相关业主应当与维修单位协商解决。


第五章附  则

  第三十二条  本细则由市住房城乡建设主管部门负责解释。

  第三十三条  本细则自发布之日起施行。