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城镇居民在农村买房
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2006年5月,家住郑州市的刘先生与付某签订《房屋买卖协议》约定:付某将其位于郑州市惠济区某村的自建房屋卖给刘先生,房屋价款为2万元。合同签订后,刘先生依约支付了购房款,并入住房屋。2009年,付某在听到房屋将被拆迁的传闻后,开始后悔房屋被低价卖出,向刘先生提出毁约。


刘先生咨询,农村宅基地买卖应遵守哪些法律规定?城市户口居民能不能购买农村集体经济组织成员的住房?双方签订的房屋买卖协议是否有效?


律师观点


本案涉及城镇居民购买农村住宅的问题。


近年来,随着城市化建设步伐的加快,越来越多的农村面临拆迁,而高额的拆迁补偿款项亦引发一系列社会问题。本案即是因房价上涨和房屋拆迁引起的典型案例。


针对城镇居民购买农村住宅问题,1999年5月,国务院办公厅在《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》中规定“农民的住宅不得向城市居民出售”;同时,2004年10月,《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》中规定“禁止城镇居民在农村购置宅基地”。此外,2007年12月12日,国务院总理温家宝在国务院常务会议中,针对促进节约集体用地和依法严格管理农村集体建设用地明确提出“严格规范使用农民集体所有土地进行建设,严禁非法占用(租用)农民集体土地进行非农业建设。城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’,单位和个人不得非法租用、占用农民集体土地搞房地产开发”。


实质上,国家法律之所以明确禁止城镇居民购买农村住宅,是因为涉及农村宅基地问题。根据《土地管理法》和《物权法》等相关法律规定,每户农村居民只能拥有一处宅基地,农村居民在出售住宅的同时,宅基地也会随之转让,如允许城镇居民购买农村住宅,农村居民的居住条件将无法保障。


就本案而言,因刘先生与付某签订的《房屋买卖合同》违反上述行政法规的强制性规定,根据《合同法》第五十二条第五项之规定,此合同应被认定为无效。


至于合同无效后的处理,根据《合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任”的规定,因在合同无效过程中,出卖人付某在明知房屋及宅基地属于禁止流转范围的情况下,仍将房屋出卖,且在出卖多年后,面对高涨的房价和高额的拆迁补偿款,又违反诚信原则,以出售房屋违反法律规定为由主张合同无效,故出卖人付某应对合同无效承担主要责任。刘先生不仅有权要求付某返还房价款及利息,并有权要求其赔偿信赖利益损失。至于信赖利息损失的计算,在司法实践中,应结合付某因土地升值或拆迁补偿所获利益,以及刘先生因房屋现价值和原买卖价格之间的差价两方面因素予以确定。


转自山东物业管理网


(文/李建林)