东营市人民政府令

第154号

《东营市住宅专项维修资金管理办法》已经市政府批准，现予发布。

市长 张建华二○○九年十一月六日

第一章 总 则

第一条 为了加强对住宅专项维修资金的管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护业主和使用人的合法利益，根据国务院《物业管理条例》和建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》等有关规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本市行政区域内住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。

第三条 本办法所称住宅专项维修资金(以下简称专项维修资金)，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的中修、大修和更新、改造资金。专项维修资金的使用条件由市房产管理部门制定。

本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、照明和消防设施、绿地、道路、排水设施、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第四条 专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

第五条 市房产管理部门负责全市专项维修资金的指导和监督，并具体负责市区范围内专项维修资金的归集和使用的管理、监督。

县房产管理部门负责本行政区域内专项维修资金的归集、使用、管理和监督。

财政、审计等部门按照各自职责，共同做好专项维修资金的监督管理工作。

第二章 专项维修资金的交存

第六条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业、住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅物业的业主，应当按照本办法交存专项维修资金。

第七条 新建商品住宅的专项维修资金由购房人按照建筑面积和当地住宅建筑安装工程平均造价的3%交存，由建设单位在房屋销售时代收，并出具由省财政部门统一监制的专项维修资金专用票据。代收的专项维修资金不含在售房款内。

未交存专项维修资金的，建设单位不得将房屋交付购买人。

本办法实施前已经出售但未建立专项维修资金的，由业主按照上述标准补交。

专项维修资金的交存标准由房产管理部门会同有关部门根据本地建筑安装工程造价进行测算，并适时调整。

第八条 业主交存的专项维修资金属于业主所有。

第九条 房产管理部门应当委托商业银行作为本行政区域内专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立专项维修资金专户。

开立专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账;未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。

第十条 专项维修资金余额不足首期交存额30%的，业主应当及时续交。续交后专项维修资金应当不低于届时专项维修资金应交存额。

第十一条 有下列情形之一的，由业主委员会或者相关业主持有关资料到房产管理部门办理专项维修资金账户变更手续：

(一)物业管理区域发生变动的；

(二)物业服务企业发生更换的；

(三)业主委员会主任、副主任发生更换的。

第三章 专项维修资金的使用

第十二条 专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、收益人和负担人相一致的原则。

第十三条 专项维修资金的使用按照下列规定分摊：

(一)用于物业管理区域内共用设施设备的维修、更新和改造费用，由全体业主按照各自拥有的物业建筑面积分摊;

(二)用于房屋本体共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，由相关业主按照各自拥有的物业建筑面积分摊。

第十四条 专项维修资金的使用按照下列程序办理：

(一)物业服务企业根据维修、更新和改造项目提出资金使用建议;没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议；

(二)由专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议；

(三)物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案；

(四)物业服务企业或者相关业主持有关材料，向房产管理部门申请列支；

(五)房产管理部门核实后，向专户管理银行发出同意划转专项维修资金的通知；

(六)专户管理银行将所需专项维修资金划转至维修单位。

第十五条 房产管理部门应当分别于维修项目开工前7日内和完成工程量50%后，分两次拨付核实额度70%的维修费用。项目竣工后，由物业服务企业或者相关业主持下列资料经社区居委会核实后，由房产管理部门划拨维修费用的余额：

(一)经业主委员会或者相关业主委托的中介服务机构审计的工程决算书;

(二)业主委员会或者相关业主审核签章的施工承包合同;

(三)有关费用票据;

(四)业主委员会或者相关业主验收合格证明。

第十六条 发生危及房屋安全等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，由物业服务企业或者相关业主直接向房产管理部门申请列支专项维修资金，房产管理部门核实后通知专户管理银行划转。维修完成后，物业服务企业或者相关业主须按照本办法第十四条规定补办有关手续。

发生危及房屋安全等紧急情况，物业服务企业或者相关业主未按规定实施维修和更新、改造的，房产管理部门可以组织代修，维修费用从相关业主专项维修资金分户账中列支。

第十七条 专项维修资金每使用一次后，应当及时核算到户，从该户所交存的专项维修资金中扣减。

第十八条 下列费用不得从专项维修资金中列支：

(一)依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用;

(二)依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用;

(三)因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备应当由当事人承担的维修费用;

(四)根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修、养护费用。

第十九条 在保证专项维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定将专项维修资金用于购买一级市场新发行的国债，并持有到期。利用专项维修资金购买国债，应当经业主大会同意;未成立业主大会的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

禁止利用专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于担保。

第二十条 下列资金应当转入专项维修资金使用：

(一)专项维修资金的存储利息;

(二)利用专项维修资金购买国债的增值收益;

(三)利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的业主所得收益，但业主大会另有决定的除外;

(四)住宅共用设施设备报废后回收的残值。

第四章 监督管理

第二十一条 房屋所有权转让的，专项维修资金余额随房屋所有权同时过户，并由受让人补足差额。受让人应当持房屋所有权证、身份证到房产管理部门办理专项维修资金分户账更名手续。

第二十二条 房屋灭失的，业主可以持有关证明到房产管理部门申请退回其专项维修资金余额，并办理分户账户注销手续。

第二十三条 管理单位应当每年至少一次与专户管理银行核对专项维修资金账目，并向相关业主公布下列情况：

(一)专项维修资金交存、使用、增值收益和结存总额;

(二)列支的项目、费用和分摊情况;

(三)业主分户账中专项维修资金交存、使用、增值收益和结存金额;

(四)其他有关专项维修资金使用和管理的情况。

业主对公布的情况有异议的，可以要求复核。

第二十四条 房产管理部门应当建立专项维修资金查询制度，接受业主对其分户账中专项维修资金使用、增值收益和账面余额的查询。

第二十五条 专项维修资金的管理和使用，应当依法接受审计部门的审计监督。

第二十六条 专项维修资金的财务管理和会计核算应当执行财政部门有关规定。

财政部门应当加强对专项维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。

第二十七条 专项维修资金专用票据的购买、使用、保存、核销管理，应当执行财政部门的有关规定，并接受财政部门的监督检查。

第五章 法律责任

第二十八条 建设单位违反本办法第七条第二款规定将房屋交付购买人的，依照建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》第三十六条规定，由房产管理部门责令限期改正;逾期不改正的，处以3万元以下的罚款。

第二十九条 业主未按本办法规定交存专项维修资金的，房产管理部门不予办理房地产交易与房屋登记手续。

第三十条 违反本办法规定，挪用专项维修资金的，依照建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》第三十七条规定，由房产管理部门追回挪用资金，没收违法所得，可以并处挪用金额2倍以下的罚款;构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

物业服务企业挪用专项维修资金情节严重的，除按前款规定予以处罚外，依法吊销资质证书。

房产管理部门挪用专项维修资金的，由有关部门追回挪用资金，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十一条 房产管理部门违反本办法第十九条规定的，依照建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》第三十八条规定，由有关部门责令限期改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;造成损失的，依法赔偿;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十二条 对违反专项维修资金专用票据管理规定的行为，按照《财政违法行为处罚处分条例》的有关规定追究法律责任。

第三十三条 房产管理部门及其工作人员利用职务便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处的，依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章 附 则

第三十四条 本办法自发布之日起施行。