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山东:物业管理行业发展迅速 民营物业成主导力量
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物业管理作为一个新兴的服务行业,与人民生活息息相关,其发展状况越来越受到社会关注。近日,国家统计局山东调查总队在全省范围内对192家物业管理企业进行了调查,现结合经济普查数据,对山东物业管理现状及存在问题进行如下分析。

  一、山东物业管理发展现状

  随着市场经济体制的不断完善和城市化进程的加快,近几年山东物业管理行业得到了长足发展,在促进经济发展与社会稳定中发挥着越来越重要的作用。

  1.行业发展迅速,初显规模

  山东物业管理行业起步于上世纪八十年代,经过近三十年的发展已经初显规模,2000年以来尤其是“十一五”时期物业管理行业呈加快发展的态势。截止2009年底,山东物业管理企业已经超过4500家,从业人员13.3万人,拥有资产187.8亿元,实现主营业务收入128.2亿元。

  从企业开业时间看:2000年以前成立的企业有656家,占企业总数的14.3%;“十五”期间(2001年—2005年)成立的企业1846家,占总企业数40.4%;2006年以来成立的企业2071家,占总企业数45.3%;2000年以来,每年开业企业单位数成倍增长。

  2.民营物业管理企业逐渐成为行业主导力量

  物业管理企业由多种经济成分构成,民营物业管理企业由于其经营的灵活性,作为国有企业经营形式的有益补充,无论从企业资质、治理规模,还是从人员素质、结构,以及服务品牌,均得到长足发展,一些优秀企业逐步成为行业发展不可忽视的有生力量。截至2009年底,国有、集体物业管理企业个数仅占企业总数的15.0%,从业人员占29.8%,资产总计占43.5%,主营业务收入占31.5%;以个体私营经济为主的民营物业管理企业个数占84.6%,从业人员占69.7%,资产总计占54.2%,主营业务收入占68.1%。

  3.物业管理行业成为吸纳就业的重要渠道

  物业管理作为劳动密集型行业,在扩大就业方面容量大、覆盖广,平均每家企业从业人员30余人,在消化剩余劳动力方面具有天然优势。截止2009年底,山东物业管理企业共吸纳就业人员达13.3万人,是2004年第一次经济普查时的2.95倍,其中女性员工占到40%。今后相当长的一个时期,随着住宅建设的持续快速发展,以及旧住宅区物业管理范围的不断扩大,物业管理行业仍将保持快速发展,对增加就业将起到更加积极的推动作用。

  4.行业发展与地区经济、城市规模高度相关

  物业管理行业的发展与地区经济发展水平、城市规模成正相关关系。山东31.8%的物业管理企业集中在济南、青岛两大副省级城市,两市物业管理企业从业人员占全省的30.3%,资产总计占29.6%,主营业务收入占39.8%。经济社会发展快、城市化水平高的东部城市物业管理企业数量、规模都明显大于中西部地区。

  二、物业管理发展存在的问题

  随着人民生活水平的提高,人们对物业服务要求的不断提升,与此同时物业管理企业经营成本不断上升,企业规模小、资质水平低等问题逐渐显现,有些已经成为阻碍行业持续健康发展的瓶颈。

  1.企业规模小,与经济发展不匹配

  第二次全国经济普查资料显示:截止2008年底,山东共有物业管理企业3986家,在全国列第3位,仅次于广东和江苏;从业人员12.6万人,列第6位;主营业务收入111.7亿元,列第5位,山东物业管理行业发展已经走在全国前列。但从企业规模与经营情况看并不容乐观,山东平均每家物业管理企业从业人员31人,在全国列25位,远远低于43人的全国平均水平;平均实现主营业务收入280.2万元,列第8位,也大大低于355.6万元的全国平均水平。

  从2008年物业管理企业主营业务收入占地区生产总值、房地产业增加值比重看,山东0.4%和10.7%的水平分别低于全国0.3和5.6个百分点,比广东低0.8和8.7个百分点。落实扩大内需政策,提高服务能力和水平,物业管理行业还要进一步做大做强。

  2.企业资质水平低,盈利能力不强

  目前,山东四千余家物业管理企业中,仅有56家企业具有一级资质,153家具有二级资质,分别仅占企业总数的1.2%和3.6%;绝大多数的物业管理企业都在三级及以下资质水平。资质水平偏低直接决定了企业的服务质量,随着物业管理市场竞争日趋激烈,有些企业为了不被淘汰,难免会降低成本参与竞争。调查结果显示,58.4%的物业管理企业利润率在5%以下,近三成物业管理企业没有盈利。

  3.企业服务不到位与社会认识不足共存,物业管理收费难

  物业管理服务费既保证物业管理活动正常运转,也涉及到业主、物业管理人员切身利益。由于社会对物业管理行业认识不足,加之部分物业管理企业服务不到位,物业管理费收取难已是行业中一种常见的现象,直接导致部分物业公司陷入生存困境,管理工作出现恶性循环。调查结果显示,只有半数物业管理企业全额收取了2009年物业管理费,13.3%的企业收取比例不足七成。

  4.经营成本不断上升,缺乏税收扶持

  物业管理属于典型的劳动密集型行业,企业从业人员报酬占主营业务成本的比例高达60%。近年来,随着社会物价水平的上升,原材料价格、劳动力成本明显增加,物业管理企业运行成本不断增高,行业利润率下降。同时,相比邮电通信业、建筑业、交通运输业、文化体育业3%的营业税率,利润率较低的物业管理行业税负较重(营业税率为5%)。

  三、促进物业管理发展的建议

  温家宝总理在今年《政府工作报告》提出:要“大力发展市政公用事业、房地产和物业服务、社区服务等面向民生的服务业,积极拓展新型服务领域。”发展物业管理服务,推动行业规范有序发展,需要政府主管部门、行业协会以及物业管理企业共同努力。

  (一)加大宣传力度,营造良好的物业管理发展环境。要站在改善民生、推动和谐社会建设的高度,宣传《物业管理条例》和物业管理发展形势,引导广大居民树立正确的物业消费意识,充分认识规范物业管理在构建人居环境、促进经济社会协调发展中的意义和作用;加大对物业管理企业的宣传力度,对经营规范、服务优质的企业,应给予政策扶持,鼓励山东物业管理企业走出去,积极参与市场竞争。

  (二)研究制定扶持政策,推动物业管理行业健康发展。一是建立物业管理联席会议制度,物业主管部门以及城管执法、房地产开发、财政、民政、价格、公安、市政公用、环境保护、工商行政管理等部门各司其责,密切配合,落实管理责任,共同研究解决物业管理面临困难。二是研究制定扶持物业管理企业发展的具体政策,比如根据征求意见情况尽快完善《山东省物业服务收费管理办法》,参照建筑业、邮电通信业等行业给予物业管理企业税收政策支持,制定有效措施解决企业用工困难等。

  (三)加强资质管理,规范物业管理市场秩序。行业主管部门要加强物业管理企业资质管理,严肃查处无资质经营行为,加大对管理水平低、收费不规范、社会形象差、业主投诉多的物业管理企业的整顿力度,严格市场出清机制;以《物业管理条例》和各项规章为依据,继续整顿规范物业管理市场秩序,加大对物业管理活动中违法违规行为的整治力度,依法依规加强对物业管理活动的监督管理,促进行业规范发展。

  (四)提升服务水平,推进物业管理产业化进程。物业管理企业要以品牌、标准、服务和效益为重点,通过不断改进服务态度和提升服务质量,提升行业社会认同度和业主满意度;积极引导企业管理创新,通过实行物业管理区域化整合,引导物业管理企业兼并重组,优化配置物业管理资源,实现向技术密集型和服务组织者转变,推进物业管理产业化进程。